소액임차보증금 우선변제권 최우선변제권 알아보기

우리나라에서 가장 많이 이용되는 거주형태는 매매와 전세 또는 월세일 것입니다. 전세나 월세는 보증금을 제공하고 계약기간이 만료되면 제공했던 보증금을 반환받는 형태입니다. 그런데 살고 있는 주택이 계약 만료 전에 경매나 공매로 넘어가는 경우가 있습니다. 그런 경우에도 주택임대차보호법은 임차인 보증금을 법으로 보호합니다. 

이번 글에서는 임차인이 보증금을 보호받는 방법인 소액임차 보증금, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아보고자 합니다.

 

소액임차보증금 뜻

주택임대차보호법 제8조에 의하면 '임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다'라는 내용이 있습니다.

소액임차보증금은 거주하고 있던 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보호받을 수 있는 최소한의 보증금을 말합니다. 

소액임차보증금의 기준은 최우선변제권과 함께 지역과 근저당권 등 담보물권이 최초로 설정된 날짜에 따라 달라집니다.

지역	소액임차보증금 기준 금액	최우선변제금액
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원 이하
수도권과밀억제권역(서울제외), 용인, 화성, 세종, 김포	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원 이하
광역시(과밀억제권역, 군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원 이하	2,800만 원 이하
기타지역	7,500만 원 이하	2,500만 원 이하

 

우선변제권

우선변제권은 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갈 때 임차주택의 대금에서 다른 후순위 권리자나 그 외의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받는 권리입니다.

 

- 우선변제권의 요건

  1. 우선변제를 받기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 구비하고 임대차계약증서상에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생됩니다.

  2. 임차주택이 경매나 공매에 의하여 매각되어야 합니다.

  3. 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 배당요구를 하여야 합니다.

 

우선변제받을 금액에는 제한이 없으며, 임차보증금 전액에 대하여 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 경락대금에서 배당받을 수 있습니다.

 

최우선변제권

임차인이 선순위가 아닐 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는데 임차 주택에 대해 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 전입신고 요건을 갖추었다면 보증금 중 일정액을 다른 사람들보다 먼저 받을 수 있는 최우선 변제권이 있고, 그 금액을 최우선변제금액이라고 합니다.

 

- 최우선변제권의 요건

  1. 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추어야 합니다.

  2. 임차주택이 경매나 공매에 의하여 매각되어야 합니다.

  3. 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 배당요구를 하여야 합니다.

 

보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 보증금 중 일정액이 주택의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있습니다.

 

우선변제권과 최우선변제권의 차이

구분	우선변제권	최우선변제권
요건	대항요건 + 확정일자	대항요건
효력	후순위 권리자 기타 채권자보다 우선변제	다른 담보물건보다 우선변제
범위	무제한	소액보증금
우선변제 범위	보증금 전액	소액보증금 중 일정액
제한	무제한	주택가격의 1/2 범위 내
대항요건 완비시기	시기에 상관없음	경매개시결정 기입등기 전

 

마치며

오늘은 소액임차보증금, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아보았습니다.

누군가에게는 임차보증금이 전 재산일 수 있습니다. 이 재산을 법으로 보호하는 것은 당연한 일이라고 생각합니다. 하지만 현재의 소액임차보증금과 최우선변제금액은 현재 부동산시장과는 동떨어진 너무 적은 금액으로 보입니다. 시장의 변화에 맞춰 법과 제도를 개선하여 서민의 재산을 제대로 보호하는 법이 되길 바랍니다.

 

2023.10.08 - [분류 전체보기] - 확정일자 받는 법 알아보기

확정일자 받는 법 알아보기

2023.10.07 - [분류 전체보기] - 전입신고 하는 법 알아보기

전입신고 하는 법 알아보기

2023.09.22 - [분류 전체보기] - 전세계약연장 묵시적갱신 계약갱신청구권 알아보기

전세계약연장 묵시적갱신 계약갱신청구권 알아보기

2023.09.21 - [분류 전체보기] - 전세사기 예방 전입신고 통보서비스 알아보기

전세사기 예방 전입신고 통보서비스 알아보기

2023.09.08 - [분류 전체보기] - 전월세 신고제 대상 신고방법 알아보기

전월세 신고제 대상 신고방법 알아보기