전세계약연장 묵시적갱신 계약갱신청구권 알아보기

전세로 거주 중인 세입자라면 전세계약 계약기간이 끝나갈 때 고민이 많을 거라고 생각합니다. 여러 가지 이유로 이사를 고려할 수도 있고 이사할 특별한 이유가 없다면 전세계약연장을 원하게 됩니다. 이번 글에서는 전세계약연장의 세 가지 방법인 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약연장 : 재계약

가장 일반적인 방법으로 임대인과 임차인이 서로 의견을 묻고 재계약을 합의했을 경우의 연장 방법입니다.

 

재계약 합의 시 계약조건 변경 없이 기존의 계약조건 그대로 재계약을 합의했다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.

계약서 작성이 없으니 부동산 중개 수수료도 발생하지 않습니다. 하지만 계약서 특약사항에 전세계약 연장 내용을 추가하여 임대인과 임차인의 도장이나 서명으로 확인을 해 두면 좋습니다.

 

재계약은 합의했으나 계약조건에 변경이 있을 경우 기존 계약서를 수정하거나 새롭게 작성하기도 합니다. 임대인과 임차인이 직접 작성하지 않고 공인중개사를 통해서 작성한다면 중개수수료가 발생하게 됩니다.

보증금 부분이 증액되었다면 임차인은 반드시 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아야 증액된 보증금 부분만큼 우선 변제권이 생기기 때문입니다. 하지만 그전에 등기부등본을 확인하여 추가로 설정되어 있는 근저당이나 기타 권리변동의 내용이 없는지 확인하시기 바랍니다. 처음에 없던 내용이 갑자기 생겨 확정일자를 받아도 선순위에서 밀려날 수 있습니다. 요즘처럼 전세 관련 사고가 많은 때에는 더욱 자신의 권리를 위해 꼼꼼하고 신중하게 대처하셔야 합니다. 

 

전세계약연장 : 묵시적 갱신

묵시적 갱신이란 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 계약 해지의사를 밝히지 않으면 기존과 동일한 계약 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 말합니다. 말 그대로 아무 말도, 표현도 하지 않는 것입니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 만약 묵시적 갱신이 이루어지게 된다면 계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인 측은 갱신된 2년의 계약기간 동안 특별한 사유 없이는 계약 해지가 불가능합니다. 다만, 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제든지 계약 해지가 가능합니다.

묵시적 갱신은 임대인에게 불리한 조건이기 때문에 임대인은 계약기간이 종료되기 최소 2개월 전에 계약연장 여부를 임차인과 협의해야 합니다. 반대로 임차인의 입장에서는 계약조건의 변경을 원하지 않는다면 굳이 계약연장여부를 먼저 통지할 필요 없이 묵시적 갱신으로 연장하는 것이 유리합니다.

 

전세계약연장 : 계약갱신청구권

 계약갱신청구권이란 임대차보호법에 의하여 임차인의 주거안정성을 보장하기 위한 권리로, 전세 2년 만기 후 임차인이 계약 연장을 원할 경우, 1회에 한해서 기존의 계약조건에서 5% 이내의 인상을 제한하여 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리입니다. 부동산 시장의 급격한 변화로 임대인이 오른 시세만큼 보증금의 증액을 요구할 경우 임차인의 어려움을 줄여주기 위한 제도입니다.

임차인이 계약 갱신을 요청하면 임대인은 의무적으로 계약 갱신을 하여야 합니다.

다만, 아래의 사유가 있다면 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 주택의 전부 또는 일부가 멸실하여 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

- 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우

- 임대인 본인을 포함한 그의 직계존속이나 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우

임대인과 직계존비속이 실제 거주하려는 목적으로 계약갱신청구권을 거절한 후 실제 거주하지 않은 사례가 많아 이슈가 되었는데 이런 경우 세입자는 손해배상 청구가 가능하다고 합니다.

묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 사용

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 엄밀히 말하면 구별되는 다른 제도이기 때문에 묵시적 갱신으로 2년 거주했어도 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 묵시적 갱신을 한 후 계약갱신청구권을 활용하면 2+2+2년 해서 총 6년을 살 수 있습니다. 단, 갱신청구권을 행사하려면 최대 6개월, 최소 2개월 전에 통보해야 합니다.

 

오늘은 전세계약연장의 세 가지 방법인 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 전세계약의 당사자인 임대인이나 임차인이시라면 전세계약연장에 대해 잘 알아보셔서 자신의 권리를 찾으시는데 도움이 되시기 바랍니다.

 

2023.09.12 - [분류 전체보기] - 전월세 전환율 의미 계산기 알아보기

전월세 전환율 의미 계산기 알아보기

2023.09.08 - [분류 전체보기] - 전월세 신고제 대상 신고방법 알아보기

전월세 신고제 대상 신고방법 알아보기