작년에 아버지가 보유중이던 토지를 매도하셨습니다. 주택과 달리 매도도 쉽지 않았지만, 양도소득세가 많이 나와서 놀란 기억이 있습니다.
이번 글에서는 토지 양도시 양도소득세의 세율과 양도소득세 계산기에 대해 알아보고자 합니다.
토지 양도소득세 세율
토지의 양도소득세를 계산할 때에는 토지의 용도로 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분하여 다른 세율로 계산합니다.
| 과세표준 | 사업용 토지 | 비사업용 토지 |
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% |
| 1,400 ~ 5,000만원 | 15% | 25% |
| 5,000 ~ 8,800만원 | 24% | 34% |
| 8,800 ~ 1.5억 원 | 35% | 45% |
| 1.5 ~ 3억 원 | 38% | 48% |
| 3 ~ 5억 원 | 40% | 50% |
| 5 ~ 10억 원 | 42% | 52% |
| 10억 초과 | 45% | 55% |
비사업용토지의 세율이 어마어마합니다.
저희 아버지의 경우 할아버지께 상속받은 시골 토지를 방치했다가 매도하시는 경우라 비사업용토지에 해당되어 양도소득이 얼마 되지 않음에도 불구하고 높은 세율로 양도소득세가 계산되었습니다. 다행이 장기보유특별공제는 적용되어 납부세액을 약간은 줄일 수있었습니다.
비사업용 토지의 장기보유특별공제율은 3년 이상 6%로 시작하여 매년 2%씩 공제율이 증가합니다. 15년 이상을 보유했다면 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
사업용 토지와 비사업용 토지
사업용 토지의 기준은 토지의 종류에 따라 다릅니다.
- 농지
도시지역 밖에 위치한 토지로 재촌자경의 요건을 충족하는 경우에 사업용 토지로 봅니다.
재촌이란 농지로부터 30Km 이내에 거주하는 것을 의미합니다.
자경이란 농업에 직접 종사해야 합니다. 농기계나 사료 구입, 농산물 판매내역 등의 농업종사를 입증할 자료가 있어야 하고, 농업 외 소득이 3,700만원 이상이라면 자경으로 인정해 주지 않습니다.
재촌 자경 요건을 충족하기 어려운 경우에 사업용 토지로 인정받는 방법이 있습니다.
첫째, 1,000제곱미터 미만의 주말농장으로 이용하는 농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.
둘째, 직접 농업에 종사하지 않아도 농지은행에 위탁해 8년간 임대한 경우 사업용으로 인정받을 수 있습니다.
- 임야
재촌하는 자가 소유하는 임야는 모두 사업용 토지로 인정됩니다.
개발제한구역 안의 임야, 상속받고 20년 이상 소유한 임야, 종중의 임야는 사업용 토지로 봅니다.
영림계획인가를 받아서 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야는 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역의 임야에 한대 사업용 토지로 인정 받습니다.
- 목장용지
도시지역 밖에 소재하면서 실제 축산업을 영위해야 하며 가축별 기준면적 요건을 충족하면 사업용 토지로 인정받습니다.
임야와 마찬가지로 상속받고 20년 이상 소유한 경우도 사업용 토지로 인정받습니다.
- 주택부수토지
건물 면적의 최대 10 이내까지 사업용 토지로 인정됩니다. 단, 도시지역 중 수도권은 3배, 수도권 외는 5배만 인정됩니다.
- 기타 토지
나대지는 기본적으로 비사업용 토지에 해당하지만 재산세 별도합산과세, 분리과세대상이면 사업용 토지로 봅니다. 재산세 고지서를 보시면 사업용토지 유무를 확인할 수 있습니다. 무주택자가 소유하는 660제곱미터 이하 나대지도 사업용 토지로 봅니다.
별장부속토지는 읍면소재 대지면적 660제곱미터 이내 건물 연면적 100제곱미터 이내, 기준시가 1억원 이하의 부속토지는 사업용 토지로 인정받습니다.
사업용 토지 사용기간 요건
사업용 토지의 여부는 보유기간 내에 사업용 토지로 사용한 기간에 따라 결정됩니다.
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사용
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사용
- 토지소유기간의 60% 이상 사용
토지 양도소득세 계산기
홈택스에서 양도소득세 계산기를 통해 모의 계산이 가능합니다.
홈택스 홈페이지에서 모의계산을 클릭합니다.
양도소득세 자동계산을 클릭합니다.
로그인하지 않고 간편계산이 가능합니다.
마치며
오늘은 토지 양도소득세 세율과 계산기에 대해 알아보았습니다.
토지의 경우는 사업용 토지로 인정받아 절세하는 방법이 쉽지 않은 것 같습니다. 하지만 사업용 토지의 조건을 잘 알아본다면 절세도 가능할 수 있습니다.
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