부동산을 보유하고 있으면 수많은 세금들과 접하게 됩니다.
오늘은 그중 가장 큰 부담이 될 수 있기도 하고 수많은 경우와 예외 때문에 어렵고 복잡하다는 부동산 양도소득세 계산에 대해 알아보는 시간을 가져 보려고 합니다.
부동산 양도소득세는 부동산을 양도한 후 발생하는 소득에 대한 세금으로, 양도세라고 부르기도 합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 부과하므로, 부동산의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
오늘은 부동산 양도 소득이 발생했을 경우 양도소득세를 신고하는 방법과 부동산 양도소득세 계산하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
부동산 양도소득세의 신고납부
- 예정신고기간 : 양도하는 날이 속한 해당 월말일을 기준으로 2개월 이내입니다. 이때 대금 청산일보다 소유권 이전등기를 먼저 마쳤다면 등기접수일을 양도시기로 봅니다.
- 확정신고기간 : 양도한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 해야 합니다. 1건의 양도소득만 있고 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 안 해도 됩니다.
- 신고방법 : 서면과 전자신고가 가능하며, 서면 신고의 경우 주소지 관할세무서에 방문 또는 우편으로 제출 신고해야 하고, 전자 신고의 경우 국세청 홈택스를 이용해 신고가 가능합니다.(신고/납부 - 양도소득세 신고 - 해당신고) 홈택스는 세액이 자동으로 계산되고 검증되기 때문에 편리합니다. 부속서류는 온라인 첨부로 제출 가능합니다.
- 예정 및 확정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과되니 불필요한 지출을 줄이려면 잘 기억하고 성실히 신고해야 합니다.
- 납부방법 : 가까운 은행 또는 우체국 금융기관을 통해 납부해야 하며, 지방 소득세는 납부서를 작성 후 가까운 금융기관에 방문하여 신용카드를 납부하는 방법과 홈택스를 통한 국세 전자납부를 해야 합니다.
부동산 양도소득세의 비과세 와 감면
- 비과세되는 경우 : 1세대 1 주택으로서 2년 이상 거주하고 12억 원 미만으로 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- 감면되는 경우 : 장기임대주택, 신축주택취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
양도소득세 계산 방법
필요한 정보
- 양도가액 : 주택을 판매한 가격입니다.
- 취득가액 : 주택을 구입할 때 지불한 금액 및 부대비용 등입니다.
- 주택 취득일 : 주택을 구입한 날짜입니다.
- 주택 양도일 : 주택을 판매한 날짜입니다.
- 보유기간 : 주택을 보유한 기간에 따라 세금 감면 혜택이 제공됩니다.
- 거주 여부 : 거주자인지 비거주자인지 여부에 따라 세율이 다를 수 있습니다.
- 개인 또는 법인 소유 여부 : 개인 또는 법인으로 소유하고 있는 경우 세율이 다를 수 있습니다.
양도차익 금액 산정
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액
- 양도가액 : 주택을 판매한 가격입니다.
- 취득가액 : 주택을 구입할 때 지불한 금액 및 부대비용 등입니다.
장기보유 특별공제
- 양도차익 × 공제율
- 장기보유특별공제율
양도소득금액 산정
- 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 계산
- 과세표준 = 양도소득 - 양도소득 기본공제
- 양도소득 기본공제 : 양도차익에서 양도소득자별로 연 1회에 한하여 250만 원 공제하여 주는 것입니다.
세율적용
- 기본세율
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
산출세액 계산
- 양도소득과세표준 × 세율
자진납부할 세액
- 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
부동산 양도소득세 계산
양도소득세 계산은 국세청 홈페이지 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 모의계산 가능합니다. 세금신고 - 양도소득세 신고 - 모의계산 - 양도소득세 자동계산 또는 홈에서 자주 찾는 메뉴 - 양도소득세를 통해 양도소득세 포털을 통해 계산 가능하고, 간편 계산은 비로그인 상태에서도 가능합니다.
오늘은 부동산 양도소득세의 신고 납부 방법과 기본 계산법, 모의계산 방법에 대해 알아보았습니다.
부동산 양도소득세 계산은 여러 가지 경우에 따라 다르게 계산될 수 있고, 세금 관련 규정이 변경될 수도 있으므로 정확한 세금 계산을 위해서는 세무사 또는 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.