양도소득세 장기보유특별공제 알아보기

부동산 투자의 목적은 정기적인 임대료 수입 또는 시세차익을 통한 양도소득일 것입니다. 몇 년 전 우리나라의 부동산 상승시기에는 부동산 시장 안정을 위한 정부의 부동산 정책이 쏟아져 나왔고 그중에서도 다주택자 양도소득세 중과에 대한 논란이 컸던 것으로 기억합니다. 부동산 투자자에게 있어 큰 비중을 차지하는 양도소득세를 감면시킬 수 있는 장기보유특별공제라는 제도가 있어 이번 글에서는 양도소득세 장기보유특별공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제

보유한 자산을 양도할 때 생기는 양도소득에는 소득세법에 따라 양도소득세가 발생합니다. 그중 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도를 장기보유특별공제라고 합니다. 양도소득세의 기준금액인 양도소득금액에서 공제되므로 양도소득세가 줄어들게 됩니다. 장기보유특별공제는 양도소득을 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정 차원에서 도입된 제도로 시세차익을 얻기 위해 매입한 부동산을 단기간에 양도하는 부동산 투기를 근절시키려는 취지에서 마련된 제도입니다.

 

장기보유특별공제 적용 대상

장기보유특별공제는 양도소득세 과세대상 자산 중 토지·건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)으로서 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용합니다. 다만 미등기 자산은 제외합니다. 또한 양도소득세 중과세율이 적용되는 경우도 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 양도소득세 중과세율은 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용되므로, 조정대상지역 외의 주택을 팔 때는 다주택자도 장기보유특별공제 대상이 됩니다. 

 

장기보유특별공제 적용 시 보유기간 산정 방법

장기보유특별공제액 산정 시 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 합니다. 상속받은 재산은 상속개시일로부터 양도일까지, 증여받은 재산의 경우는 증여등기일부터 양도일까지를 보유기간으로 적용합니다. 다만 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산의 경우 보유 기간을 달리 계산하는 예외가 있습니다. 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 날로부터 5년(2023년 이후 증여분부터는 10년) 이내에 양도하는 부동산 등은 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다. 양도세 이월과세는 취득가액뿐 아니라 장기보유특별공제에 적용하는 보유기간도 증여자의 취득일을 기준으로 계산합니다.

 

장기보유특별공제 공제율

1 가구 1 주택자의 장기보유특별공제는 매년 보유기간별 4%, 매년 거주기간별 4%씩 구분되어 공제혜택을 받습니다.

보유 10년, 거주 10년 조건을 채운다면 최대 90%의 세금공제 혜택을 받을 수 있는 것입니다.

다주택자의 경우 3년 이상 6%부터 시작하여, 1년이 지날 때마다 2%씩 공제율이 올라가고, 15년 이상부터는 30% 공제율을 한도로 합니다.

고가주택 장기보유특별공제

고가주택이란 주택과 부수토지를 양도할 때 실지거래가액의 함께 금액이 12억을 초과하는 주택을 뜻합니다. 여기서 실지거래가액은 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 금액입니다.

일반적으로 1 가구 1 주택은 양도소득세가 비과세이기 때문에 장기보유특별공제가 의미 없다고 생각하실 수 있지만, 1 가구 1 주택 비과세는 양도금액 12억 이하만 적용되기 때문에 12억 초과하는 1 가구 1 주택 고가주택의 경우는 양도가격에서 12억 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 1 가구 1 주택 장기보유특별공제율에 맞춰 장기보유특별공제가 가능합니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제는 부동산 보유자들에게 크게 부담이 되는 양도소득세의 절세수단 중 하나입니다.

부동산 양도 시에는 절세를 위해 반드시 장기보유특별공제 조건을 고려하시기 바랍니다.

그리고 보다 정확한, 최대한의 양도소득세 절세효과를 위해서는 반드시 전문가와 상담하시기를 권합니다.

 

 

2023.09.04 - [분류 전체보기] - 부동산 양도소득세 신고납부 계산 방법 알아보기

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