법원경매 입찰 절차 주의사항 알아보기

부동산을 저렴하게 취득하는 방법 중의 하나로 법원경매를 이용하는 경우가 많습니다. 법원경매는 원하는 부동산과 예산만 알려주면 공인중개사가 알아서 해주는 일반 매매와는 많이 다릅니다.

그래서 오늘은 법원경매의 입찰 방법, 법원경매 절차, 주의사항에 대해 알아보고자 합니다.

 

법원경매란

법원경매란 채권자의 요청을 받은 법원이 채권자가 담보로 잡은 부동산을 일반에게 강제매각하는 절차입니다.

일반적으로 금융기관에 부동산을 담보로 대출을 받은 채무자가 대출이자 납입이나 상환에 문제가 생겼을 때 금융기관의 결정으로 담보인 부동산을 법원에서 경매로 매각해서 채권을 정리하게 됩니다.

경매를 실시하는 법원은 해당 부동산 관할의 민사 지방법원입니다.

법원경매의 최저매각가격은 감정평가액에서 한번 유찰될 때마다 20%씩 내려가기 때문에 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.

 

법원경매 입찰 절차

채무자가 법원에 경매를 신청하는 것부터 시작해서 입찰 공고를 내기까지 법원에선 많은 과정을 거치지만 오늘은 입찰 절차 위주로 알아보겠습니다.

 

- 경매물건 확인하기

경매로 나온 물건을 확인합니다.

경매물건 정보는 법원경매정보 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

물건검색을 통해 원하는 물건을 검색해 보실 수 있습니다.

검색 목록에서 사건번호, 용도, 소재지 및 내역, 감정평가액, 최저매각가격, 매각기일, 진행상태를 확인할 수 있습니다. 

소재지 및 내역 부분을 클릭하면 상세 내용 페이지로 이동합니다.

상세 페이지에서 물건 기본정보, 기일내역, 목록내역, 감정평가요항표 요약, 인근매각물건사례를 확인할 수 있고, 현황조사서, 감정평가서, 사건상세조회를 확인해 볼 수 있습니다.

여기서 확인된 내용으로 입찰에 참여할 물건을 선정합니다.

 

법원경매정보 홈페이지 바로가기

 

 

- 경매 입찰 참여하기

경매물건 매각은 법원의 입찰법정에서 진행합니다.

입찰서류에 입찰가격을 작성하고 매수신청보증금(보통 최저매각가격의 10분의 1)과 함께 봉투에 넣어 입찰 마감 시간 안에 제출합니다.

 

제출이 마감되면 최고가 매수신고인이 결정되고, 차순위매수신고인 결정 후에 매각기일의 종결이 고지됩니다.

낙찰받지 못한 입찰자는 제출한 매수신청보증금을 반환받게 됩니다.

 

- 매각결정절차

매각기일 7일 후에 매각허부에 대한 즉시항고가 없다면 매각기일 및 매각허부가 결정됩니다. 

 

- 매각대금의 납부

법원은 매각허가 결정이 확정되면 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명하고 매수인은 지급기한 안에 매각대금을 납부합니다.

매수인이 지급기한 내에 매각대금을 납부하지 못하면, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대해 매각을 허가 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없다면 재매각을 명합니다.

 

- 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다.  법원은 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁합니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

- 배당절차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.

 

법원경매 주의사항

- 현지답사

법원경매 정보를 보면서 마음에 드는 물건을 선정했다면 반드시 현지답사를 해봐야 합니다. 절차는 다르지만 부동산을 취득하는 것이 목적이므로 서류상으로 확인하지 못하는 부분을 확인을 해두어야 낙찰받았을 때 낭패를 보지 않을 수 있습니다. 

 

- 시세 확인

물건의 시세를 확인해보아야 합니다. 법원경매의 최저매각가격은 유찰이 여러 번 되었을 경우 대부분은 시세보다 낮게 책정되어 있지만, 유찰이 되지 않은 신건이라면 최저매각가격은 감정평가액인데 감정평가액은 기준일이 언제인가에 따라 시세보다 저렴하지 않을 수 있습니다. 입찰가격을 정할 때 반드시 시세를 먼저 고려해야 저렴하게 부동산을 취득할 수 있을 것입니다.

 

- 입찰 전 물건 명세서 확인

법원에서 입찰에 앞서 법원에서 조사한 명세서를 열람할 수 있습니다. 

여기에 등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액, 임차인 주민등록등본 등이 포함되어 있으니 입찰 전에 반드시 다시 한번 확인하셔서  미리 평가했던 내용과 다른 점은 없는지 마지막으로 확인하셔야 합니다.

이때 확인사항을 메모하기 위한 필기도구를 준비하시면 좋습니다. 신청한 차례대로 열람하게 되니 법원에 일찍 도착하시는 것도 추천드립니다.

 

- 선순위 임차인 확인

선정한 물건이 주거용 부동산이라면 선순위 임차인의 여부를 반드시 확인해야 합니다. 선순위 임차인이 있다면 임차인의 임대차보증금을 낙찰자가 부담해야 하기 때문입니다. 선순위 임차인이 있다면 임대차보증금까지 감안해서 입찰금액을 결정해야 합니다.

 

- 명도

명도란 경매를 통해 물건을 낙찰받고 현재 살고 있는 사람을 내보내는 일입니다. 법원의 인도명령으로 간단하게 끝나는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많이 있습니다. 그럴 경우 명도소송이 진행되기도 하는데, 소송이 진행되면 3개월에서 6개월 정도의 시간이 소요되어 마음도 힘들고, 기간에 따른 금융비용까지 손실이 생기기 때문에 점유자와의 원만한 합의를 권합니다. 보통은 적정선의 이사비를 주고 이사 약속을 받는다고 합니다.

 

마치며

오늘은 법원경매의 입찰 절차와 주의사항에 대해 알아보았습니다. 

저도 한 때는 경매를 통해 저렴하게 집을 구입하려고 몇 번 입찰에 참가한 적이 있었지만 낙찰로 이어지지 않아 낙찰받은 후의 절차에 대해서는 오늘 새롭게 공부했습니다. 보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있지만 직접 공부하고 확인해야 할 것도 많은 것이 법원경매인 것 같습니다. 많이 알고 공부하는 만큼 좋은 물건을 좋은 가격에 낙찰받을 수 있다고 생각합니다.

 

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