부동산 등기부등본 보는 법 알아보기

부동산 전세, 월세, 매매 계약 시 우리는 꼼꼼하게 물건을 확인합니다. 부동산 임장을 통해 눈으로 확인할 수 있는 부분을 확인했다면 직접 보고도 알 수 없는 부동산의 사실관계와 권리관계도 알아보아야 합니다. 이럴 때 활용하는 것이 부동산 등기부등본으로 등기부등본은 해당 부동산의 소재지, 면적, 소유자, 대출현황 등 사실관계와 권리관계가 기재된 공적장부를 말합니다. 이번 글에서는 부동산 계약의 필수과정인 부동산 등기부등본 보는 법에 대해 알아보고자 합니다.

 

부동산 등기부등본의 종류

부동산 등기부등본에는 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본의 3가지가 있습니다.

부동산의 종류에 따라 확인해야 할 등기부등본이 달라집니다.

- 토지 : 토지 등기부등본

건물 없는 땅에 대한 등기부등본을 확인할 수 있습니다.

- 건물 : 건물 등기부등본 + 토지 등기부등본

토지 위에 건물이 있는 형태로 토지와 건물 두 가지를 발급받아야 합니다. 건물의 대표적인 예로는 단독주택, 다가구주택이 있습니다. 다가구주택의 경우 호실마다 소유주가 다른 다세대주택과 달리 건물 전체가 소유주의 것으로 대출을 받을 때 토지와 건물을 통째로 근저당을 설정하게 되므로 임차인의 입장에서 특히 주의해야 합니다.

- 집합건물 : 집합건물 등기부등본

아파트, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등이 해당됩니다. 

오늘은 이 집합건물 등기부등본에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본에서 반드시 확인할 점

- 주소 확인 : 부동산 주소와 등기부등본의 주소가 같은지 확인해야 합니다.

- 열람 발급 날짜 확인 : 등기부등본의 열람 발급 날짜와 시간이 현재가 맞는지 확인해야 합니다. 가압류, 근저당 설정 등의 중요한 권리변동은 하루사이에서 생길 수 있으므로 계약, 중도금, 잔금 시에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.

- 페이지 확인 : 간혹 불리한 내용이 기재되어 있는 페이지를 빼고 보여줄 수도 있으니 전체 페이지를 확인해야 합니다.

 

부동산 등기부등본 보는 법

- 표제부 : 부동산의 소재, 용도, 면적, 건축 시점, 건물 구조등의 일반 현황을 알 수 있습니다.

집합건물의 경우에는 표제부가 2개 있습니다.

하나는 1동의 건물에 대한 면적, 각 층의 건물내역, 대지권의 목적인 토지가 표시되어 있고, 다른 하나는 전유 부분의 층수, 호수, 면적 등이 표시됩니다.

전세, 월세, 매매 계약하려는 부동산의 주소가 등기부등본 표제부에 표시된 주소와 동일한지 확인이 필요합니다.

 

- 갑구 : 부동산의 소유권에 대한 모든 내용을 변동 내용까지 포함되어 알 수 있습니다.

현재 소유자가 최종 소유자가 맞는지 확인합니다.

현재 소유자가 입금하려는 계좌의 예금주와 같은지 확인합니다.

소유권 관련된 법적다툼(압류/소유권이전가등기) 등을 확인해야 합니다

가압류가 적힌 매물의 소유자가 채권자에게 돈을 갚지 않으면 경매로 넘어갈 수도 있으니 주의하시기 바랍니다. 

 

- 을구 : 소유권외의 근저당, 전세권, 임차권 등의 권리를 알 수 있습니다.

전세 세입자의 경우 이 집이 경매 등으로 팔릴 때 법적인 보호를 얼마나 받을 수 있는지 확인할 수 있는 부분입니다.

대출이 있다면 '근저당권 설정'이라고 표시되어 있습니다. 채권 최고액은 대출금액의 약 120% ~ 130%로 설정됩니다.

전세보증금과 대출금액의 합이 집 시세의 70% 미만이면 안전하다고 판단하지만 총대출금이 많은 집은 피하는 게 좋습니다. 

전세 계약을 한다면 근저당 말소를 조건으로 계약하시기 바랍니다.

단, 계약 후에 집주인이 계약한 집을 담보로 대출을 받거나 할 수도 있으므로 중도금이나 잔금 직전에도 반드시 등기부등본을 다시 확인해보아야 합니다.

 

오늘은 부동산 등기부등본 보는 법에 대해 알아보았습니다. 전세, 월세, 매매 계약 시 반드시 확인해야 하는 것 중 하나로, 대부분은 따로 요구하지 않아도 부동산 중개인께서 알아서 발급받고 중요한 부분 체크도 해주시기는 합니다. 하지만 직접 분석할 수 있는 능력이 있다면, 혹여나 생길지 모를 사고의 확률을 줄이는데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다. 

 

2023.09.23 - [분류 전체보기] - 부동산 등기부등본 열람 발급 알아보기

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