이번 글에서는 주택임대사업자 등록과 주택임대사업자 혜택에 대해 알아보려고 합니다.
주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 개인이나 기업으로서, 민간임대주택을 취득하여 임대 사업을 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록하는 사람들을 말합니다. 민간임대주택은 주택을 임대 목적으로 제공하는 주택으로, 이에 따라 등록한 주택을 의미합니다. 임대주택은 취득 유형과 임대 의무 기간에 따라 민간 건설 임대주택, 민간 매입 임대주택, 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택으로 분류됩니다.
주택임대사업자 등록 조건
민간 임대주택법에 의한 주택 임대 사업자 등록조건에 2020년 8월 18일 이후 등록 시 1호 이상, 아파트를 제외한 모든 주택을 등록할 수 있습니다.
전용 면적이나 주택 가액은 제한이 없지만 주거용 오피스텔은 전용 면적 120㎡ 이하여야 합니다.
장기 임대주택으로 10년 이상 임대해야 하며 개인 사정으로 말소 신청 불가능하고 임대료(임대 보증금) 증액은 5% 범위 이내에서만 가능합니다.
실제 주거용으로 사용하는 건물이라도 건축물대장상 주택이 아닌 용도인 건물은 임대주택으로 등록할 수 없고 주택 용도라 하더라도 위반 건축물이면 임대주택으로 등록할 수 없습니다.
공동 명의의 주택은 임대사업자 등록도 공동 명의로 해야 합니다.
임대사업자 등록일 현재 주택을 소유하고 있지 않아도 소유 예정이면 임대사업자로 등록 가능합니다.
- 매매계약 : 계약 체결 이후 등록 가능하지만, 등록일로부터 3개월 이내에 소유권을 취득해야 합니다.
- 분양계약 : 잔금지급일 3개월 전 등록이 가능하고 등록일로부터 1년 이내 소유권을 취득해야 합니다.
- 건축허가 : 허가 이후 등록하면 4년 이내, 사업 계획 승인은 승인 이후 등록하면 등록일로부터 6년 이내 소유권을 취득해야 합니다.
주택임대사업자 혜택
- 취득세 감면
취득할 때 부과되는 취득세를 일정 비율로 감면받을 수 있으며 비율은 지역 및 주택유형별로 다릅니다.
10~60㎡ : 세금이 200만 원 초과했을 시 85% 감면
60~85㎡ : 50% 경감(단, 20호 이상의 경우)
취득하실 때 당시에 가액금액이 수도권에서 6억 이하, 비수도권에서 3억 이하의 경우 감면 가능하며 취득일로부터 60일 이내로 감면 혜택을 신청해야 합니다.
- 재산세 감면
소유한 주택에 대한 연간 재산세를 일부 감면받을 수 있고 감면율은 부동산의 가치와 지역별로 다릅니다.
40㎡ 이하 : 50만원 초과 시 85% 경감
40~60㎡ : 75% 경감
65㎡ 이상 : 50% 경감
매입 주택 : 2세대 이상, 수도권에서는 6억 원, 비수도권에서는 3억 이하
건설 주택 : 2세대 이상, 수도권에서는 9억원, 비수도권에서는 3억 이하
오피스텔 : 2세대 이상, 수도권에서는 4억 원, 비수도권에서는 2억 원 이하
다가구주택 : 모든 호실의 전용면적이 40㎡ 이하일 때
- 종부세 합산 배제
임대소득에 대한 종부세를 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 세금을 계산할 수 있으며 종부세 부과 기준에서 주택 임대소득을 배제하는 혜택입니다.
매입 주택 : 공시가격이 수도권에서 6억, 비수도권에서 3억 원 이하
건설 주택 : 공시가격이 9억 원 이하, 전용면적 149㎡이하
-임대소득세 감면
임대소득세 감면율은 주택의 종류와 임대 조건별로 다르며, 일부 지역에서는 영세 사업자로서의 조건을 충족하면 추가 혜택을 받을 수도 있습니다.
1호는 75%, 2호는 50% 감면 혜택을 받습니다.
주택의 기준시가 6억 이하면 소득 경감 혜택이 적용되며 25년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생하는 소득에 대한 경감이 적용됩니다.
- 양도소득세 감면
주택임대사업자가 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세를 일부 감면받을 수 있습니다. 이는 장기 보유하고 매도할 때 해당됩니다.
매입 주택 : 기준시가가 수도권에서 6억 원, 비수도권에서 3억원 이하는 양도세율 중과배제 혜택 적용
건설 주택 : 6억원 이하, 전용면적이 149㎡ 이하, 대지면적이 298㎡ 이하 양도세율 중과배제 혜택 적용
장기보유특별공제에 해당 : 70% 공제로 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하라면 양도세 혜택
주택임대사업자 등록 방법
적용되는 법령에 따라 신청 등록방법이 달라집니다.
- 소득세법에 따른 사업자등록 : 온라인 홈택스(www.hometax.go.kr), 세무서 방문
- 민간임대주택에 관한 특별법이 적용되는 경우 : 렌트홈 사이트(www.renthome.go.kr)와 시, 군, 구청 방문
렌트홈 바로가기
주택임대사업자 의무사항
- 임대료 증액제한
보증금 및 월세를 증액할 경우 5%를 초과하여 증액할 수 없음
약정한 보증금과 월세 증액이 있는 후 1년 이내에 증액 불가
- 의무기간 준수
의무기간 10년 중에 등록택을 그냥 두거나, 본인이 거주하거나, 무단으로 양도할 수 없음
- 계약 유지
임차인에게 귀책사유가 없는 한 계약을 해제, 해지 및 재계약 거절 할 수 없음
거절사유 : 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손, 멸실 등
- 사업 목적 유지
준 주택(오피스텔)을 등록한 경우 주거 용도로만 사용
- 보증금 반환보증 의무
모든 등록주택은 의무기간 동안 보증금에 대한 보증에 가입
- 부기 등기
부기등기는 주택임대사업자 등록 후 지체 없이 하기
단, 주택임대사업자 등록한 이후 소유권보존등기 하는 경우는 소유권보전등기와 동시에 해야 함
- 보고 검사 요청 시 협조
관리관청이 등록 임대사업자에게 필요한 자료 제출을 요청이나, 관련 검사 실사할 경우 협조 의무
이상 주택임대사업자 등록 혜택에 대해 알아보았습니다.
주택임대사업자 제도는 혜택도 많지만 더불어 지켜야 할 의무도 많은 제도이므로, 관심 있으신 분은 이 부분을 잘 따져보고 신중하게 결정하셔야 할 것 같습니다.