불과 몇 년 전만 해도 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 전셋값에 부동산 시장 최고의 화두가 전세난이었는데 이후 부동산 경기 침체로 매매가와 함께 동반 하락한 전셋값에 이제는 역전세난이 부동산 시장의 문제로 떠올랐습니다. 이번 글에서는 역전세와 역월세, 그리고 지난 7월 금융위원회에서 역전세난에 도움이 되고자 시행한 역전세 반환대출 규제완화에 대해 알아보도록 하겠습니다.
역전세
주택거래가 위축되어 전세가격이 떨어질 때 나타나는 현상으로 하락한 전세가 때문에 기존 전세가보다 갱신한 전세가격이 내려간 것을 말합니다. 임대인은 전세가격이 떨어진 상태에서 세입자를 구한다면 자신의 자금을 보태서 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 합니다. 같은 세입자와 재계약을 한다고 해도 시세에 맞춰 전세가를 변경한다면 세입자에게 하락한 전세가만큼을 돌려줘야 하는 상황입니다. 의도적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 전세사기와는 다르지만 임대인, 임차인 모두에게 힘든 상황인 것은 사실입니다.
간혹 역전세와 깡통전세를 헷갈리시는 분이 계신데 깡통전세는 전세가가 매매가보다 높은 경우를 말합니다. 전세가가 올라가서 생기는 경우보다 부동산 시장이 침체되면서 매매가가 하락해서 전세가보다 낮아지는 경우가 일반적입니다. 역전세와는 계약만기 때 세입자가 전세보증금을 반환받지 못할 위험이 높다는 공통점이 있습니다.
역월세
역월 세는 역전세 현상으로 인해 생긴 현상으로 역전세로 세입자에게 전세보증금을 추가로 돌려줘야 하는 상황이 되었는데 자금이 부족한 임대인이 나머지 차액을 이자를 계산하여 매달 월세 개념으로 임차인에게 돌려주는 것을 말합니다.
역전세 반환대출 규제완화
이러한 역전세의 어려움을 해소하고자 지난 7월 27일부터 1년간 역전세 반환대출 규제 완화가 시행되었습니다.
역전세 반환대출 규제 완화는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제를 완화하는 제도로 아래와 같은 경우에 지원될 예정입니다.
- 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우
- 당장 후속 세입자를 구하지 못했으나 전세금을 반환해야 하는 경우(1년 이내에 세입자를 구해 대출금액을 상환해야 함)
- 집주인이 자신의 주택에 입주하는 경우(대출 실행 후 1개월 이내 입주, 엄격한 관리조치 병행)
지원대상은 23. 7. 3. 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 24. 7. 31까지 반환수요가 발생하는 경우로 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인입니다.
대출한도는 개인의 경우 DTI 60%가 적용되며, (DSR 40% 적용은 제외) 임대사업자의 경우 RTI 1.25(비규제) ~ 1.5(규제) -> 1.0배로 적용됩니다.
대출금액은 전세금의 차액에 대한 지원이 원칙적으로 적용됩니다. 전세금 전액 대출이 필요한 상황이라면 전액대출 후 차액상환의 형태로도 대출이 가능합니다. 다만, 1년 내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는 해당주택으로 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등의 조건이 있습니다.
보호조치로 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담을 의무화합니다.
특례반환보증
역전세 반환대출 규제완화의 후속세입자 보호조치인 특례반환보증이 시행되고 있습니다.
특례 전세금 반환 보증보험은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 가입 가능합니다.
오늘은 역전세 역월세 그리고 역전세 반환대출 규제 완화에 대해 알아보았습니다.
한동안 역전세로 인해 임대인, 임차인 모두 어려움을 호소했는데, 어려움을 해소하기 위한 정책들이 나와주어서 다행이라고 생각합니다.
최근에는 전세가격과 전세수요가 오르며 역전세난이 사그라들고 있다고 합니다. 임대인, 임차인 모두 어려움 없는 안정된 부동산 시장이 되기를 바랍니다.