최근 대구시에서는 부동산담보신탁과 신탁등기의 허점을 악용한 전세사기사건이 알려졌습니다.
건물주가 신탁회사의 동의도 없이 17 가구와 임대차 계약을 맺고는 전세보증금 15억 5,000만 원을 돌려주지 않아 많은 서민이 전세보증금을 날리고 생존권을 위협받고 있다고 합니다.
이번 글에서는 부동산 신탁등기의 뜻과 종류에 대해 알아보고자 합니다.
부동산 신탁등기 뜻
신탁등기라는 것은 특정 재산권을 타인이 일정한 이익이나 일정한 목적을 위해 소유자의 재산권을 관리, 처분하게 하는 신탁법상의 개념입니다.
부동산 신탁은 부동산 소유주인 위탁자가 부동산을 유지관리하거나 투자 수익을 올리기 위해 수탁자에게 맡기고 수탁자는 그 부동산을 유지 관리하면서 올린 수익을 수익자에게 전달하는 행위를 말합니다.
신탁을 할 때 부동산처럼 등기를 해야 하는 재산권은 법률적인 문제가 발생할 경우 제삼자에게 대항하기 위해 등기를 하게 되는데 이를 신탁등기라고 합니다. 특정재산의 재산권이 신탁되어 있음을 제삼자에게 미리 알릴 목적으로 등기를 하는 것입니다.
신탁등기를 하여 신탁회사의 명의로 대출을 받을 경우 개인이 대출을 받는 것보다 많은 금액을 대출받을 수 있는 장점이 있고, 다주택자의 경우 취득세와 관련된 부분에서 전략적으로 이용하는 경우도 있습니다.
부동산 신탁의 종류
부동산 신탁은 여러 가지 종류가 있는데 부동산 명의신탁의 경우 부동산실명법 위반으로 형사처벌을 받게 됩니다.
- 담보신탁
부동산신탁회사가 제공하는 상품의 하나로 저당권을 대체할 수 있는 방법입니다. 즉, 대출을 받기 원하는 자는 부동산신탁회사에게 담보제공을 목적으로 소유권을 이전하고 이에 대한 담보신탁 수익권증서를 발급받아 금융기관에 이를 담보로 제공할 수 있습니다. 이때 비용은 저당권 설정비용보다 저렴합니다. 또한 부도 발생 시 환가 처분을 대신해 주고 신탁증서를 양도하여 채권의 이전이 가능하다는 장점이 있습니다.
담보등기의 경우 전세 임대차 계약과 관련해 문제가 발생할 수 있기 때문에 거래를 희망하는 매물이 신탁회사로 등기가 되어 있는 매물은 등기부등본을 통해 압류와 가압류 등의 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 관리신탁
대상 부동산이 원거리에 있거나 전문지식이나 경험이 부족해 직접 부동산을 관리하는데 어려움이 있는 경우 이용할 수 있는 신탁방식입니다.
관리신탁은 갑종과 을종으로 구분하여 이용합니다.
갑종은 소유주가 유지, 보수, 관리에 필요한 권리를 모두 수탁자에게 위임을 하고 얻는 수익을 취하는 형태, 을종은 유지, 보수가 아닌 소유권만을 관리하는 형태이기 때문에 갑종보다는 관리하기가 쉽다는 특징이 있습니다.
관리신탁을 통해서 오랫동안 비어 있는 공실이 많은 건물이나, 대형 건물의 소유자가 장기간 해외에 거주해야 할 경우, 부동산의 효율적인 임대차관리 및 운용을 통해 수익을 올릴 수 있는 장점이 있습니다.
- 처분신탁
처분신탁은 부동산 소유자가 물건의 처분 시에 발생할 수 있는 각종 상거래나 법률적인 문제, 적정한 가격산정 등의 어려움을 대신 맡아서 처리해 주는 서비스를 상품화한 것입니다.
부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 팔아주는 유형으로 부동산이 쉽게 팔리지 않는 경우나 대형, 고가의 부동산, 권리 관계가 까다로운 부동산 등 일반중개행위로 팔기 어려운 부동산 처분 시 활용할 수 있습니다.
오늘은 부동산 등기신탁과 그 종류에 대해 알아보았습니다.
대한법률구조공단에 따르면 부동산 담보신탁과 관련한 피해 상담 건수는 매년 증가 추세입니다.
이 때문에 허점 많은 부동산 담보신탁과 신탁등기 제도를 개선해야 한다는 목소리가 높습니다.
제도적 보완으로 부동산 등기부등본에 신탁등기 관련정보를 표기하는 방법이 제시되고, 대법원은 등기부등본에 신탁등기 관련정보를 표기하는 방안들을 검토하고 있지만 아직 결론을 내지 못하고 있다고 합니다.
허점 많은 신탁등기 제도가 개선되어 더 이상 선량이 피해자가 나오는 일이 없었으면 좋겠습니다.