지난 글에서는 증여세에 대해 알아보았습니다. 결혼을 앞둔 자녀를 위해 또는 상속을 미리 준비하기 위해 부모가 자녀에게 부동산을 증여하는 경우가 많습니다. 이런 경우 증여세 절세를 위한 방법의 하나로 부담부증여가 많이 이용되고 있습니다.
이번 글에서는 부동산 부담부증여를 했을 때 증여세, 양도세, 취득세는 어떻게 적용되는지에 대해 알아보려고 합니다.
부담부증여
부담부증여란 부동산에 담보된 채무가 있을 때 그 채무를 인수하는 것을 조건으로 증여하는 것을 말합니다. 대표적인 경우로 주택담보대출과 전세보증금이 있습니다.
주택을 부담부증여하게 되면 발생하는 세금은 세 가지로 양도세, 증여세, 취득세입니다.
부담부증여 양도세
증여자의 입장에서 주택에 담보된 채무금액에 대한 양도세가 발생합니다. 일반적으로 양도할 때와 마찬가지로 1세대 1 주택에 12억 이하 주택, 2년 이상 거주등 비과세 요건을 충족하면 양도세가 면제됩니다.
증여자가 다주택자라면 제삼자에게 양도할 때와 마찬가지로 장기보유특별공제는 적용되지 않고, 양도세 중과세가 발생할 수도 있습니다. 이럴 경우 절세효과가 떨어지거나 일반증여보다 세금이 더 많이 나올 수도 있습니다. 참고로 현재는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과가 배제되고 있습니다.
단기보유한 부동산의 경우에도 양도세율이 높기 때문에 양도세를 미리 검토하셔야 합니다.
부담부증여 증여세
수증자의 입장에서 전체 주택가격에서 채무금액을 제외한 금액이 증여가액이 되고 그 금액을 과세표준으로 증여세가 계산됩니다. 전체 증여받을 때보다 금액이 줄었으니 증여세 절세 효과가 있습니다.
부담부증여 취득세
수증자는 증여세와 더불어 취득세도 납부해야 합니다. 취득세는 일반 주택 매매 시의 취득세와 약간 달라서 주의하셔야 합니다. 실제 증여받은 금액에 대해서는 무상취득으로 보아 증여취득세를 적용하고, 인수받은 채무금액에 대해서는 유상취득으로 보아 일반 매매 시의 취득세를 적용합니다.
수증자의 보유중인 주택 수에 따라 세율이 차이가 크니 증여진행 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 증여 취득세(무상취득)
| 주택수 | 취득세율(조정대상지역) | 취득세율(조정대상지역 외 지역) | |
| 1주택 | 3.5% | 3.5% | |
| 2주택 이상 | 시가표준액 3억원 미만 | 3.5% | |
| 시가표준액 3억원 이상 | 12% | ||
- 일반 취득세(유상취득)
| 주택수 | 취득세율(조정대상지역) | 취득세율(조정대상지역 외 지역) |
| 1주택 | 1~3% | |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | |
부담부증여 주의할 점
부담부증여 시 양도한 채무는 반드시 수증자가 상환해야 합니다. 증여 후에 증여자가 채무를 상환한다면 이를 부담부증여로 보지 않고 채무금액에도 증여세가 과세될 수 있습니다. 이럴 경우 취득세도 추징금이 부과될 수 있습니다.
마치며
오늘은 부담부증여의 양도세와 취득세에 대해 알아보았습니다.
부담부증여는 현재 양도세 중과배제로 절세효과가 좋다고 하지만 모든 상황에 그런 것은 아닙니다. 상황에 따라 적용되는 세율이 다르고, 증여자, 수증자 양쪽 모두 과세되는 세금이 있으므로 꼼꼼하게 유불리를 확인해보아야 합니다.